The STUDIA UNIVERSITATIS BABEŞ-BOLYAI issue article summary

The summary of the selected article appears at the bottom of the page. In order to get back to the contents of the issue this article belongs to you have to access the link from the title. In order to see all the articles of the archive which have as author/co-author one of the authors mentioned below, you have to access the link from the author's name.

 
       
         
    STUDIA IURISPRUDENTIA - Issue no. 2 / 2005  
         
  Article:   PERIODIC PROPERTY / LA PROPRIETE PERIODIQUE.

Authors:  VALERIU STOICA.
 
       
         
  Abstract:  La propriété périodique (La propriété à temps partagé ou la multipropriété). L’article traite sur le concept juridique de "propriété périodique". Issue du domaine des investissements immobiliers, comme un véritable mécanisme de financement de ces investissements, la propriété périodique a séduit beaucoup de personnes. Le Code civil roumain n’a pas expressément consacré la modalité juridique de la propriété périodique. Pourtant, le terme «copropriété» comprend aussi des situations liées à la propriété périodique. D’autre part, l’idée de partage conventionnel de l’utilisation, si le bien est utilisé par chaque copropriétaire pour une certaine période de temps, est en réalité une anticipation de l’idée de propriété périodique. La propriété périodique implique donc des relations juridiques spécifiques à la copropriété, relations constituées entre les titulaires du droit de propriété périodique. Ainsi regardée la propriété périodique, il résulte les particularités de l’exercice des prérogatives de la copropriété typique peuvent être aussi reconnues dans le cas de la propriété périodique. La seule différence est celle liée au fait que la prérogative de l’utilisation n’est plus exercée en même temps et d’une manière conjointe par tous les copropriétaires, mais, dans la plus grande mesure, d’une manière successive, selon l’accord des copropriétaires sur l’utilisation commune du bien et la possibilité de garder les fruits du bien, surtout les fruits civiles. La propriété périodique peut avoir comme objet n’importe quel type de bien corporel, meuble ou immeuble, non consomptible ou, au moins, s’il est consomptible, attaché à des biens non consomptibles. L’objet du droit de propriété n’est pas l’unité de temps. La propriété périodique résulte, principalement, d’un acte juridique (contrat ou testament). Elle peut naître de l’accord des parties, soit pour une durée indéterminée, soit pour une durée déterminée, si l’accord comprend également une clause d’interdiction du partage, mais pour une période de pas plus de 5 ans, qui peut être renouvelée, pour la même période, chaque fois que les parties le veulent. Le droit de solliciter le partage peut être seulement ajourné pour une courte période de temps. On peut remarquer ici aussi le caractère insuffisant des dispositions générales du Code civil en ce qui concerne la copropriété typique. Cette insuffisance est d’autant plus visible si les copropriétaires veulent partager l’utilisation du bien selon certaines unités de temps. Or le principal intérêt des titulaires du droit de la propriété périodique est la continuité de la modalité d’utilisation partagée par unités de temps pour une période de temps plus longue que celle d’une convention de non partage, conclue selon les dispositions de l’article 728 - 2 C. civ. Autrement dit, de lege ferenda, le caractère forcé de la propriété périodique s’impose. Le cadre juridique de la copropriété typique ne peut pas satisfaire cet intérêt. Une réglementation légale avec un caractère général sur la propriété périodique, vue comme une version de copropriété forcée, est nécessaire. Une telle réglementation est contenue dans le Projet de Code civil, dans le Chapitre VI du Titre II (Sur la propriété privée) du Livre III (Les Biens), articles 542-547. Selon le Projet, il y a propriété périodique "chaque fois que plusieurs personnes exercent d’une manière successive les prérogatives du droit de propriété sur un bien meuble ou immeuble, pour des périodes de temps déterminées, égales ou inégales.” La définition n’est pas de nature à éliminer la confusion concernant les prérogatives du droit de propriété qui sont exercées d’une manière successive par les titulaires de ce droit, selon certaines unités de temps. Cet exercice successif ne concerne pas toutes les prérogatives du droit de propriété périodique. Seulement la prérogative de l’utilisation est exercée d’une manière successive par les titulaires de ce droit. La définition consacre l’idée de l’exercice par les titulaires, d’une manière successive, de toutes les prérogatives du droit de propriété périodique, même si, en réalité, cette modalité de l’exercice du droit concerne seulement la prérogative de l’utilisation. Selon l’article 543 du Projet de Code civil, "la propriété périodique naît sur la base d’un acte juridique, les dispositions liées au registre des propriétés lui étant applicables". La propriété périodique peut être acquise donc seulement par un acte juridique et non par un fait juridique, dans le sens restreint du mot. Si l’objet du contrat est un bien immeuble cet acte est considéré comme un acte de disposition juridique, soumis donc aux règles liées à l’enregistrement dans le registre des propriétés. En ce qui concerne la fin de la propriété périodique selon les dispositions du Projet de Code civil, elle peut cesser seulement "par l’élimination du registre des propriétés de la mention, sur la base de l’acquisition par une seule personne des droits de propriété qui correspondent à toutes les périodes de temps, ainsi que dans autres cas prévus par la loi." La propriété périodique finie, le droit de propriété proprement dit subsiste pourtant, étant transformé en droit de propriété typique, sans avoir des conséquences sur le caractère perpétuel du droit de propriété. L’article présente aussi la réglementation de la propriété périodique sur les biens immeubles avec la destination de logement (contenue dans la Loi no. 282 de 23 Juin 2004 sur "la protection des acquéreurs en ce qui concerne certains aspects des contrats liés à la transmission d’un droit d’utilisation pour une durée limitée, pour des biens immeubles"). Cette réglementation s’applique pas seulement au droit de propriété périodique mais aussi à tout droit d’utilisation pour une durée limitée des biens immeubles. Pour être soumis aux dispositions de cette loi, le droit de propriété périodique doit respecter quatre conditions: les titulaires sont seulement des personnes physiques qui n’agissent pas dans des buts qui pourraient être considérés comme professionnels; l’objet du droit doit être un bien immeuble à destination de logement; le caractère périodique de l’exercice de la prérogative d’utilisation doit avoir une durée d’au moins 3 ans; l’unité de temps, déterminée ou déterminable, dans laquelle le bien immeuble peut être utilisé chaque année par les titulaires de ce droit, doit être d’au minimum une semaine. Dans cette situation particulière du droit de propriété périodique, l’exercice périodique ne concerne pas le droit de propriété dans son ensemble mais seulement la prérogative de l’utilisation. Le régime de la prérogative de la possession (ius possidendi) est réglementé, dans l’absence d’une disposition particulière, par les règles de droit commun du droit de propriété périodique. La disposition (ius abutendi) matérielle du bien qui fait l’objet de la propriété périodique dans le cas particulier prévu par la Loi no. 282/2004 ne peut être exercé qu’avec l’accord de tous les titulaires de ce droit. La disposition juridique peut être exercée par chaque titulaire seulement en ce qui concerne son quota du droit, déterminé selon l’unité de temps où il peut utiliser le bien. L’article traite donc sur les essentiels problèmes liés au droit de propriété périodique, dans la réglementation actuelle du Code civile mais aussi dans la réglementation qui est en train d’être cernée par le projet du nouveau Code civil.  
         
     
         
         
      Back to previous page